首置必讀:買樓上車3點須知

首置必讀:買樓上車3點須知

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在買第一層樓時,要儲到足夠的首期已不容易,接著在申請按揭這個步驟更要小心處理,處理不好小則捱貴息,增加供樓開支,大則甚至會有機會借不到錢,大訂隨時付諸流水,浪費了辛苦累積而來的首期資金。為免發生意外情況,就要注意以下3大上車貼士,為置業盡早做好準備!

 

一、計算自己供款能力

申請按揭買樓,當然要識計供款開支,並了解影響按揭每月還款額有3大要素:借貸額、還款期及利率。利用坊間的按揭計算機,就可以計算出供款開支。以目前上車盤市價約600萬元為例,如果攤分30年還款,承造9成按揭,即借540萬元的話,須準備60萬元首期,以實際年利率2.15厘計算,每月供款額約為21,386元。

事實上,除首期和每月供樓開支外,我們還要預備按揭保費、印花稅、律師費、經紀佣金、裝修等一筆過開支。印花稅方面,過去數年政府不斷為樓市加辣,先後推出額外印花稅、雙倍印花稅等,但如果你是香港永久居民兼首次置業,這些新增稅項對你沒影響,目前香港的印花稅制是以累進式計算,以4,428,570元至600萬元的物業為例,印花稅(第二標準)為樓價的6%。詳情可參考稅務局的印花稅收費表

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二、了解按揭批核條件

買樓最難是要儲到首期資金,首置的朋友可能都會考慮「借盡」上車。根據2022年財政預算案公布,如果你現在沒有其他按揭在身,主要收入來自香港,有固定收入,置業為求自住,而樓價又不多於1,000萬元,最高按揭成數便可達到九成(貸款上限為900萬元,以較低者為準)。

大家還要留意金管局的收入與入息比率規定,每月供樓開支最多只可佔貸款人每月收入的五成。即是說,假如你月入4萬元,每月最多只可花2萬元供樓。另外,貸款人還要通過壓力測試,即利率上升3厘仍然可以負擔供樓開支,在上述的例子中,利率上升3厘,供樓開支不超過入息六成才算過關。詳情可參閱金管局的指引

 

三、提早查閱信貸報告

要留意,在審批按揭申請時,銀行還會一併考慮你有否其他按揭或擔保在身,及你的信貸評級表現等,嚴重不達標者,銀行有權不接受申請。所以,如果你有置業的打算,請早於半年至1年前查閱自己的信貸報告,確保自己準時償還貸款和清還卡數,同時肯定個人身分沒有被盜用作其他貸款用途,以保持優質的信貸評級,這都有利向銀行爭取較佳的利率優惠。

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如果遇到心儀的單位,大家不妨盡快向銀行提出估價及按揭申請。一來最高的按揭成數是以銀行的估值計算,並非實質成交價。二來即使貸款申請碰壁,也有時間另尋貸款對象,最壞打算是在落訂前放棄,盡量減少損失。尤其與伴侶/其他親友聯名買樓,如果大家都及早查閱信貸報告,坦誠相對,即使個別聯名人的信貸評級未如理想,只要從今起在理財上加倍努力,改善還款紀錄,將來信貸評級好轉便有機會榮升業主,這才是積極負責任面對問題的應有態度。

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