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放寬壓測是否買樓容易了?前路小心地滑

H按利率悄悄提升 置業人士如何安渡加息周期?

銀行進入加息周期,借貸成本上升,一些準買家可能擔心未能把握樓市回調時入市。不過金管局卻適時放寬了壓力測試,相當於降低了入市的門檻。到底放寬壓力測試對準買家有甚麼意義?其中又有甚麼需要注意的地方?

 

壓測由3厘變2厘

根據金管局指引,一般來說,在申請按揭時,要通過壓力測試,即以目前利率加3厘計算,供款也不可以超過收入的六成。在加息周期裡,即意味著要有更高收入才能置業。不過,近日金管局放寬壓力測試,要求變成以目前利率加2厘去計算負擔能力。

換句話說,若以目前一般樓按息率為2.725厘計,在新規定下,便由原本的5.725厘,變成以4.725厘計算。減少1厘,相當於購買力提升多少呢?

每借一百萬港元所需收入:

 

放寬前

放寬後

壓力測試利率

5.725厘

4.725厘

貸款額

100萬元

100萬元

分期

30年

30年

月供金額

5,820元

5,202元

所需收入

11,912元

10,783元

 

因此,在壓力測試放寬後,月入要求或比之前約低10.4%。例如在放寬壓力測試前,購買一間800萬元的物業,分期30年,借貸額90%,以放寬後的壓力測試水平4.725厘計,月入要求為81,515元,在放寬之前則需要的90,051元。換句話說,現在以同一份收入,或可以購買比從前高約11%樓價的物業。

加息迫在眉睫 還款料增加

不過,值得注意的是,放寬壓力測試的安排是基於加息預期。在美國大幅加息的情況下,本港亦開始逐步加息。雖然有機會可以較低收入去購買樓價更高的單位,但供款負擔亦在切實上升中,不再是一個假設,而是將會實現在眼前的負擔。因此買家需考慮一旦加息時,是否真正有能力應付更高的供款額。

另一方面,即使能應付銀行在壓力測試上的要求,買家仍需擁有良好的信貸評級,才能更順利獲得按揭貸款,同時也可爭取更優惠的按揭條款,以減輕供樓負擔。

 

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