壓測由3厘變2厘
根據金管局指引,一般來說,在申請按揭時,要通過壓力測試,即以目前利率加3厘計算,供款也不可以超過收入的六成。在加息周期裡,即意味著要有更高收入才能置業。不過,近日金管局放寬壓力測試,要求變成以目前利率加2厘去計算負擔能力。
換句話說,若以目前一般樓按息率為2.725厘計,在新規定下,便由原本的5.725厘,變成以4.725厘計算。減少1厘,相當於購買力提升多少呢?
每借一百萬港元所需收入:
| 放寬前 | 放寬後 |
壓力測試利率 | 5.725厘 | 4.725厘 |
貸款額 | 100萬元 | 100萬元 |
分期 | 30年 | 30年 |
月供金額 | 5,820元 | 5,202元 |
所需收入 | 11,912元 | 10,783元 |
因此,在壓力測試放寬後,月入要求或比之前約低10.4%。例如在放寬壓力測試前,購買一間800萬元的物業,分期30年,借貸額90%,以放寬後的壓力測試水平4.725厘計,月入要求為81,515元,在放寬之前則需要的90,051元。換句話說,現在以同一份收入,或可以購買比從前高約11%樓價的物業。
加息迫在眉睫 還款料增加
不過,值得注意的是,放寬壓力測試的安排是基於加息預期。在美國大幅加息的情況下,本港亦開始逐步加息。雖然有機會可以較低收入去購買樓價更高的單位,但供款負擔亦在切實上升中,不再是一個假設,而是將會實現在眼前的負擔。因此買家需考慮一旦加息時,是否真正有能力應付更高的供款額。
另一方面,即使能應付銀行在壓力測試上的要求,買家仍需擁有良好的信貸評級,才能更順利獲得按揭貸款,同時也可爭取更優惠的按揭條款,以減輕供樓負擔。
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