波動市況下精明買樓攻略

Blog Post08/16/2018
按揭

儘管中美貿易戰戰事正酣,加上美國近年持續加息,以及政府早前宣佈出招推新房策,不過對於本港樓市仍未見有太大影響,樓價依然持續高企。樓按專家King Sir葉景強認為,由於住宅需求依然強勁、以及房屋供應仍然不足,長遠樓價都會呈易升難跌格局,建議市民應及早做好部署,掌握良好的個人信貸紀錄,爭取最優惠按揭,把握置業良機。

不良信貸紀錄影響按揭貸款批核

葉景強表示,本港今年首季經濟按年增長4.7%,2至4月經季節性調整的失業率為2.8%,加上港股去年大升製造財富效應,令市民對於置業信心十足,因而帶動本港上半年樓市暢旺,一二手物業買賣亦持續創新高。在樓價不斷上升的情況下,對於普遍「打工仔」而言,要「上車」就需及早做好準備。

 

「買樓除了要評估自己供款能力、訂立儲蓄計劃以外,亦需要了解自己的資產與負債狀況。對於首次置業人士而言,尤為年輕一代,大部份未必知道原來可向銀行申請按揭至八至九成。而要成功獲取銀行按揭貸款,除了要有穩定收入以外,其良好的信貸紀錄更成為關鍵。」

 

信貸報告記錄了個人的信貸活動及還款紀錄,報告中的信貸評分分為A至J十級,A為最佳。葉景強指出,雖然大部份銀行對於信貸評分低的人士仍有機會批出按揭,然而個別銀行的貸款利率及其他門檻均有機會提高,增加業主供樓負擔,因此建議準業主應於計劃買樓前最少6個月檢查自己的信貸報告,以確保有充足時間改善其信貸紀錄。

 King Sir

及早修正還款與借貸習慣

「樓按貸款的利率計算和批核,往往取決於業主一直以來的還款習慣。如銀行會在意申請人有否過度借貸,以往有否遲還、未償還的貸款或信用卡數等等,都會大大影響信貸紀錄。」

 

隨著本港樓價不斷攀升,近年亦有不少本地投資者轉投海外物業,葉景強強調,部份國家雖接受海外投資者在當地銀行申請按揭,但當地銀行亦有機會要求申請人提供他們的香港信貸報告以作批核決定,因此應提早檢查信貸報告。

 

「此外,每年檢查信貸報告亦有助核對自己的信貸資料有否被盜用,及核對以往的銀行資料是否準確,從而盡快進行修正,以免於買樓時影響按揭貸款申請結果。」

 

定期檢查信貸報告資料

環聯香港個人客戶業務總監羅瑞(Lawrence Lo)亦表示:「一般準業主通常落實買樓後會先預付約3-5%的訂金,到簽訂臨時買賣合約後才到銀行申請正式按揭,但當中部份人士或會因為銀行拒絕其按揭申請,令其損失訂金之餘,亦錯失買樓機會。」

 

羅瑞指出,準業主如要成功申請按揭及爭取最優惠按揭貸款,就得保持良好的信貸評分。當中包括要有良好的還款紀錄及留意信貸使用度,就算是數年前的一張已停用信用卡有卡數未清,亦有機會影響信貸評分。另外,有見年輕一代較多使用現金或debit card(扣賬卡)消費,但其實要成功申請樓按,就需要建立良好信貸紀錄,因此信用卡就成為銀行檢查信貸紀錄的其中重要一環。

 

此外,有不少人士會於買樓或借貸前向不同銀行比較息率,然而此舉反而會影響信貸評分:「信貸報告的查詢可分為硬性及軟性兩種,如於短時間內由多間銀行進行硬性查閱,的確有很大機會影響到信貸評分。因此建議準業主應提早及定期查閱自己的信貸報告,一方面可確保報告內資料的準確度,另一方面亦可擕帶自己的信貸報告去讓不同銀行格價,避免影響信貸評分。」

 

羅瑞又指,隨著樓市活躍,本港於2017年第四季按揭市場走勢理想,按揭查詢數字相比2016年同期增加14%,當中千禧世代 (1980-94年出生人士) 的查詢有上升趨勢,佔整體34%。未來,環聯亦會持續加強推廣及提升市民對於信貸健康的知識。

Lawrence Lo

 

新房策對樓市影響有限

對於下半年樓市前景,葉景強表示雖然受到中美貿易戰、美國持續加息及新房策影響,但預期市況仍會保持平穩。葉景強指出,中美貿易戰已正式開始,但最終對兩國經濟有多大影響還是未知之數,此刻對於環球經濟未有太大衝擊,而對本港樓市來說,暫時心理影響大於實際影響,樓價未有大幅回落跡象。

 

「至於美國近年不斷加息,但預計整個加息週期至2020年前完結,加息幅度估計約3%左右。預期美國今年仍會加息一至兩次,但由於香港資金仍然充裕,故估計香港今年內最多亦只會加息一次。另外要強調一點,加息不等於高息,我估計按揭利率在未來一段相當長的時間內仍會處於5%或以下的低息環境。」

 

至於新房策,當中居屋及綠置居定價與巿價脫鈎,葉景強認為可助有心上車而欠購買私樓首期的人士成為業主:「然而由於折扣率提高,如日後業主想要於市場轉售,就需付龐大的補地價金額,屆時業主想換樓就會較困難。」

 

對於一手空置稅政策,葉景強表示近年的中小型單位需求強勁,反而是豪宅空置率偏高,故政府落實開徵一手空置稅只會對豪宅市場添壓,對樓市實質影響有限。長遠而言,葉景強相信本港無論是私人住宅,抑或公營房屋,其供應依然不足,因此預期未來樓價大幅下跌的機會不大。

 

舉辦講座分享「上車」貼士與樓按知識

為持續推廣信貸健康,環聯於上月舉辦了「環聯教您精明上車 - 月入三萬成功上車」講座,並由葉景強及環聯香港個人客戶業務拓展主管朱經熹剖析樓市與樓按市場現況及趨勢,分享成功上車貼士、按揭貸款比較,以及如何維持良好信貸健康的資訊及要訣。各嘉賓演講後更設有問答環節,反應熱烈,令與會人士獲益良多。

 

 

「置」醒貼士

  1. 訂立明確目標
  2. 計算自己供款能力
  3. 清晰了解資產及負債狀況
  4. 訂立儲蓄計劃
  5. 增加收入、延遲慾望
  6. 了解按揭批核條件
  7. 提早查閱信貸報告
  8. 避免過度借貸或欠卡數
  9. 信貸健康有助獲低息按揭貸款
  10. 自擕信貸報告格價以免影響信貸評分

 

 

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