沒有人可以不吃不喝只管供樓,所以供款的金額,亦不能超過收入的一定百分比。根據金管局指引,業主在申請按揭時,收入與供款比率不能超過50%,即你最多可以50% 人工供樓,同時需要通過壓力測試,即需以現時利率加3%,而每月供款額仍低於每月收入的60%。
目前申請九成按揭的樓價上限為800萬元,若要買入一個800萬元單位,業主的入息需要多少?
樓價: | 800萬元 |
借貸額:
| 720萬元 |
每月供款額:
| 28,514元
|
壓力測試下的「供款與入息比率」上限: | 41,280/60%=$68,800 |
健身中心每月信用卡分期: | $1,500 |
私人貸款每月供款: | $3,000 |
符合要求的每月收入水平: | $68,800+$1,500+$3,000=$73,300 |
最終入息要求會以壓力測試下的「供款與入息比率」上限為準,即是要買一個800萬元的單位,向銀行申請9成按揭,首期相當於80萬元,而月入要求最少68,800元。
另外需要注意,根據金管局規定,1200萬以上的物業最高按揭成數是8成,超過8成就屬於「高成數按揭」,要向按揭證券公司申請保險,即要額外多支付一份按揭保費。保費按申請人個人情況以至按揭成數而定。不少人會選擇將這筆相當於樓價約2-5%的使費,連同樓價,一起申請按揭貸款,即整體按揭金額更高,需要的收入要求也相應提高。
收入達標,銀行是否一定就可以批出按揭?原來,這個收入指的是「減去負債後的淨收入」。常見的負債包括私人貸款、汽車保險,以至很容易忽略了的信用卡分期,這些項目很可能就會成為申請按揭的絆腳石。根據上述例子:
樓價: | 800萬元 |
借貸額:
| 720萬元 |
每月供款額:
| 28,514元
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壓力測試下的「供款與入息比率」上限: | 41280/60%=$68,800 |
健身中心每月信用卡分期: | $1,500 |
私人貸款每月供款: | $3,000 |
符合要求的每月收入水平: | $68,800+$1,500+$3,000=$73,300 |
這多出的$4,500元債務很可能就會令按揭申請出現波折,所以在申請按揭前,記得要檢視自己的負債情況。
另外,以上情況假設了借款人本身信貨評級優良,才可享有實際利率2.15%這個優惠的利率。若本身信貸評級較差,銀行批核按揭時,實際批出利率大有機會比2.15厘更高。在連鎖效應下,不單每月供款額更高,也需要更高的月薪才能通過壓力測試。因此,在申請按揭前,最後查閲自己的信貸狀況以便確保自己擁有一個優良的信貸評級。
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