我能通過壓力測試嗎?

Blog Post02/22/2018
按揭

近年樓價大升,同時利率維持低水平,金管局為免加息周期來臨時,會有業主因不能負擔高息而斷供,因此要求銀行在批核按揭時,為申請人進行「壓力測試」。

加息三厘後 供款額須低於月入六成

根據金管局指引,業主承造按揭時,需以現時利率加3%計算,而每月供款額,仍低於月入六成。例:

以一個樓價500萬元的單位,假設造八成按揭

借貸額:

400萬元

實際利率(市面最優惠情況):

1.8%

供款年期:

25年

每月供款額:

16,567元

壓力測試:

將實際利率加3厘,即4.8厘,每月供款額為22,920元

按揭申請人收入要求:

22,920元/60% = 38,200元

 

若買家以首置客身份買樓,一個樓價500萬元的單位,可向銀行申請八成按揭,即借貸金額400萬元。若以市面最優惠的同業拆息掛勾按揭(H按)計算,實際利率約1.8厘。分25年供,每月供款額相當於16,567元。

將這實際利率加上3厘,即4.8厘,每月供款則升至22,920元。因此,按揭申請人的月入需要在38,200元(38,200*60%=22,920元)以上,銀行才會批出這個按揭申請。另外,申請高成數按揭其實還要支付按揭保費,不少人會選擇將這筆相當於樓價2-5%的使費連同樓價一起申請貸款,即整體按揭金額更高,需要的收入要求也相應提高。

在計算可支配的收入時,亦會減去申請人其他負債,例如本身的個人貸款等。不少人因此便跌入不合資格申請樓按的範圍。在壓力測試的機制下,相對有實力的買家才合乎買樓資格。

 

信貸評級影響大

另外,以上情況假設了借款人本身信貨評級優良,才可享有實際利率1.8%這個優惠的利率。若本身信貸評級較差,銀行批核按揭時,實際批出利率大有機會比1.8厘更高。在連鎖效應下,不單每月供款額更高,也需要更高的月薪才能通過壓力測試。因此,在申請按揭前,必須確保自己擁有一個優良的信貸評級。

 

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