近月樓價橫行,甚至有轉跌跡象,對苦等上車的人來說,可說是好消息。不過,要買樓,單單人工能夠負擔供款還未夠,因為銀行需要確保即使利率進入上升周期,你仍有足夠能力供款。因此銀行在批核按揭時,會為申請人進行「壓力測試」。
以下是兩點在計算「壓力測試」需要留意的地方:
收入
根據金管局指引,業主在申請按揭時,收入與供款比率不能超過50%,即你最多可以50% 人工供樓,同時需要通過壓力測試,即需以現時利率加3%,而每月供款額仍低於每月收入的60%。例:
以一個樓價800萬元的單位,假設造九成按揭 |
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借貸額: |
720萬元 |
實際利率(市面最優惠情況): |
約2.15% |
供款年期: |
30年 |
每月供款額: |
28,514元 |
壓力測試: |
將實際利率加3厘當作新的供款利率=約5.15厘在這情況下,每月供款額為41,280元 |
按揭申請人收入要求: |
$41,280/60% = $68,800 |
若買家以首置客身分買樓,一個樓價800萬元的單位,可向銀行申請九成按揭,若以實際利率約2.15厘。分30年供,每月供款額相當於28,514元。將這實際利率加上3厘,即5.15厘,每月供款則升至 41,280元。因此,按揭申請人的月入需要在68,800元($41,280/60%=68,800)或以上,銀行才會批出這個按揭申請。
負債
在計算收入時,亦會減去申請人其他負債,例如本身的個人貸款等,因此有些申請人便不能通過「壓力測試」。
以一個樓價800萬元的單位,假設造八成按揭 |
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借貸額: |
720萬元 |
實際利率(市面最優惠情況): |
2.15% |
供款年期: |
30年 |
每月供款額: |
28,514元 |
壓力測試: |
將實際利率加3厘,即5.15厘,每月供款額為41,280元 |
按揭申請人收入要求: |
$41,280/60% = $68,800 |
按揭申請人收入: |
70,000元 |
壓力測試: |
合格 |
本來,申請人月入70,000元應該能通過「壓力測試」,但是因為他還有一項3,000元的消費分期在信用卡內以及1000元信用卡貸款。因此貸款機構會在申請人的收入內扣減4,000元,令申請人的「壓力測試」不合格。
以一個樓價800萬元的單位,假設造八成按揭 |
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借貸額: |
720萬元 |
實際利率(市面最優惠情況): |
2.15% |
供款年期: |
30年 |
每月供款額: |
28,514元 |
壓力測試: |
將實際利率加3厘,即5.15厘,每月供款額為41,280元 |
按揭申請人收入要求: |
$41,280/60% = $68,800 |
按揭申請人收入: |
70,000元 |
扣除負債後的收入: |
66,000元 |
壓力測試: |
不合格 |
怎樣在信貸報告內查看自己的負債?
在「您的信貸報告」內,可以查看到申請人的總負債。
怎樣詳細查看自己的每月支出?
在「信貸帳戶資料」內,你可以查到每個帳戶的每月支出。
利用信貸報告內的資料,你便可以準確地預測自己能否通過「壓力測試」,但如你發現每月支出有機會令自己不能順利通過「壓力測試」,你便需要提前數個月把所有/一些負債還清,因為你的信貸報告一般不會在還款後立即更新。信貸報告內的結餘會跟據各貸款機構的時間表而更新。