九成按揭不是夢 信貸紀錄夠FIT助上車

Blog Post02/21/2018
按揭

上車無望!其實你毋須氣餒,成功不靠「父」幹也可靠自己!

上月一個位於新界的樓盤開售,買樓的人龍由紅磡站對開排至黃埔花園,真的很瘋狂。發展商在接受傳媒訪問時更謂,該盤6成為年輕買家,且大部分攜同父母出席...

你可能即時慨嘆,自己輸在起跑線上,沒有家人資助首期,上車無望!其實你毋須氣餒,成功不靠「父」幹也可靠自己!雖然香港金融管理局連番出招壓抑樓市,令按揭成數愈推愈低,亦即是說準買家需預備愈來愈多的金額作首期,但其實仍有不少方法可以幫你借足九成按揭上車。只要付得起一成首期,加上有穩定的工作收入、通過壓力測試就可上車,大大提高上車機會。

根據香港金融管理局在2015年二月發佈的最新指引,銀行在敍造樓價低於700萬港元的自住物業按揭貸款的時候,須遵守六成按揭上限的規定。不過,按揭保險計劃會為銀行提供按揭保險,使銀行可以提供按揭成數高於六成的按揭貸款而毋須承擔額外的風險。           

在按揭保險計劃下,只要申請個案符合相關以下條件,銀行就可以提供最高達九成的按揭貸款:

  • 所有抵押人於申請時並未持有任何香港住宅物業;及
  • 所有申請人須為固定受薪人士;及
  • 最高供款比率為45%;及
  • 樓價在400萬港元或以下;或
  • 樓價在400 萬港元以上至450 萬港元以下(貸款上限為360 萬港元);

換言之,置業人士的首期負擔可以低至物業價格的10%,大大減輕置業人士的首期負擔3。使用此方法之置業人士,要額外支付按揭保險費,惟此筆費用可加入按揭貸款作分期攤還。

近年不少新盤均設有二按付款計劃。所謂的「二按」,顧名思義是指首按以外的第二個有抵押按揭貸款,而二按必須獲得一按銀行的同意。一般而言,此類二按計劃最常見於新盤開售,發展商會預先在樓盤開售前與一按銀行達成協議,由發展商夥拍指定銀行及金融機構,分別向買家借出一按及二按貸款4。

一般而言,發展商會為二按提供初期利息優惠,以首兩至四年之按息較低,但獲此優惠需付出代價,就是物業的售價或較選用即供計劃為高。此外,選用二按貸款雖可減輕首期負擔,但當利息優惠期完結,二按息口一般較一按為高,而銀行亦會以一、二按的總供款,來計算「供款入息比率」5。換句話說,此方法對置業人士之入息要求會相應提高。

還有一個方法,就是向「財仔」借錢,即是由財務公司提供,絕大多數未經銀行同意的二按計劃。此類計劃有一定風險,例如,如果銀行發現借款人違約(包括將抵押物業加按,或由第三方取得按揭等),銀行有權按合約行使權利,例如要求借款人提前還款,即俗稱的「Call Loan」6。而且財務機構的二按往往不需要業主的屋契,因其本質是屬於私人貸款,利息一般由20厘起7。這種方法是否划算,就見仁見智了。

3個不同方法 總付利息大不同

假設一名置業人士,擬買入價值400萬元之物業,以上述3種方法付款,最終的每月供款和總利息支出有何分別呢?

假設:

 

樓價

$400萬

一按成數

60%

首期

$40萬

一按利息

2.15%

一按還款期

30年

二按成數

30%

 

 

 

供款方法

一按月供

每月按揭保險費

二按利息

二按還款期

二按月供

每月總供款

全期利息

總付金額

全期利息佔樓價百分比

1

按揭保險計劃

$13,578

$591

$14,169

$1,344,095

$5,100,695

34%

2

認可的物業二按計劃

$9,052

5.15%

20年

$8,019

$17,071

$1,583,326

$5,183,329

40%

3

非認可的物業二按計劃

$9,052

20%

10年

$23,191

$32,243

$2,441,588

$6,041,592

61%

註:

未計稅項、經紀佣金和律師費等其他開支
以上方法(2)及(3)之二按利息和還款期僅供參考,實質數字因不同發展商或財務公司而異
按揭運算來源自美聯物業和中原按揭網站

 

由此可見,以上述方法(3)置業,付出之利息成本較其他方法高出很多。而使用方法(2),以發展商提供之二按計劃「上車」,雖然總付利息不及方法(3)多,惟每月供款額絕不「惹少」,使用這方法之置業人亦須注意。

延伸閱讀:上車講金也講心,五個打工仔上車必讀心法

總結:切記維持高信貸評分

全方位評估不同的置業方式,認清自己的能力,可大大提高你的上車機會。不過提提大家,當你決定置業時,你的信貸評分可能會影響最終的按揭利率、貸款金額、甚至信貸條款。 如果你計劃將來申請貸款,就應該預先在6至12個月前查閲信貸評分,再爭取時間改善。信貸評分愈高,即你的違約風險愈低,銀行所開出的條件便會愈吸引,這有助你爭取較佳的貸款利率。因此定時監察、管理自己的信貸健康,將有助增加上車本錢!

延伸閱讀:信貸101:6 個辦法幫你改善信貸評分


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