九成按揭不是夢 信貸紀錄夠FIT助上車
成功買樓一定要靠父幹？沒有家人資助首期，其實也毋須氣餒。雖然樓價高昂，但其實仍有不少方法可以幫你得高成數按揭上車。只要付得起首期，加上有穩定的工作收入、通過壓力測試就可上車，大大提高上車機會。
方法(1)：按揭保險計劃
根據財政司司長最新公布的《財政預算案》，放寬了按揭保險上限，在最新條款下，只要申請個案符合相關以下條件，銀行就可以提供高成數按揭貸款：
- 所有抵押人於申請時並未持有任何香港住宅物業；及
- 所有申請人須為固定受薪人士
- 物業為已落成住宅物業
按揭條款如下：
| 物業價格 | 400-1,000萬港元 | 1,000-1,125萬港元 | 1,125-1,200萬港元 | 1,200-1920萬港元 |
| 最高按揭成數 | 90% | 80-90% (貸款上限為900萬元) | 80% | 50-80% (貸款上限為960萬港元) |
換言之，置業人士的首期負擔可以低至物業價格的10%，大大減輕置業人士的首期負擔3。使用此方法之置業人士，要額外支付按揭保險費，惟此筆費用可加入按揭貸款作分期攤還。
方法(2)：認可的物業二按計劃
近年不少新盤均設有二按付款計劃。所謂的「二按」，顧名思義是指首按以外的第二個有抵押按揭貸款，而二按必須獲得一按銀行的同意。一般而言，此類二按計劃最常見於新盤開售，發展商會預先在樓盤開售前與一按銀行達成協議，由發展商夥拍指定銀行及金融機構，分別向買家借出一按及二按貸款4。
一般而言，發展商會為二按提供初期利息優惠，以首兩至四年之按息較低，但獲此優惠需付出代價，就是物業的售價或較選用即供計劃為高。此外，選用二按貸款雖可減輕首期負擔，但當利息優惠期完結，二按息口一般較一按為高，而銀行亦會以一、二按的總供款，來計算「供款入息比率」5。換句話說，此方法對置業人士之入息要求會相應提高。
方法(3)：非認可的物業二按計劃
還有一個方法，就是向「財仔」借錢，即是由財務公司提供，絕大多數未經銀行同意的二按計劃。此類計劃有一定風險，例如，如果銀行發現借款人違約（包括將抵押物業加按，或由第三方取得按揭等），銀行有權按合約行使權利，例如要求借款人提前還款，即俗稱的「Call Loan」6。而且財務機構的二按往往不需要業主的屋契，因其本質是屬於私人貸款，利息一般由20厘起7。這種方法是否划算，就見仁見智了。
3個不同方法 總付利息大不同
假設一名置業人士，擬買入價值1,000萬元之物業，以上述3種方法付款，最終的每月供款和總利息支出有何分別呢？
| 假設採用方式： | 按揭保險計劃 | 認可的物業二按計劃 | 非認可的物業二按計劃 |
| 樓價 | $1,000萬 | $1,000萬 | $1,000萬 |
| 一按成數 | 90% | 60% | 60% |
| 一按利息 | 2.15% | 2.15% | 2.15% |
| 一按還款期 | 30年 | 30年 | 30年 |
| 二按成數 | -- | 30% | 30% |
| 首期 | $100萬 | $100萬 | $100萬 |
| 供款方法 | 一按月供 | 每月按揭保險費 | 二按利息 | 二按還款期 | 二按月供 | 每月總供款 | |
| 1 | 按揭保險計劃 | $35,741 | $1,641 | － | － | － | $37,382 |
| 2 | 認可的物業二按計劃 | $22,630 | － | 5.15% | 20年 | $20,049 | $42,679(首20年) |
| 3 | 非認可的物業二按計劃 | $22,630 | － | 20% | 10年 | $57,977 | $80,607(首10年) |
| 註： |
由此可見，以上述方法(3)置業，付出之利息成本較其他方法高出很多。而使用方法(2)，以發展商提供之二按計劃「上車」，雖然總付利息不及方法(3)多，惟每月供款額仍不是細數目，使用這方法之置業人亦須注意。
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總結：切記維持高信貸評分
全方位評估不同的置業方式，認清自己的能力，可大大提高你的上車機會。不過提提大家，當你決定置業時，你的信貸評分可能會影響最終的按揭利率、貸款金額、甚至信貸條款。 如果你計劃將來申請貸款，就應該預先在6至12個月前查閲信貸評分，再爭取時間改善。信貸評分愈高，即你的違約風險愈低，銀行所開出的條件便會愈吸引，這有助你爭取較佳的貸款利率。因此定時監察、管理自己的信貸健康，將有助增加上車本錢！
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