了解置業流程七部曲 第一次買樓也安枕無憂

Blog Post03/30/2018
按揭

選擇錯誤或買樓時流程出錯,損失隨時大過揀錯另一半,所以了解全盤買樓過程及其中竅門,以保障自己利益。

若說令人壓力最大的人生大事,買樓肯定是其中一項。只要大筆一揮,過去十年的積蓄和未來二十年的財政計劃都成定局,怎可能不緊張?若選擇錯誤或買樓時流程出錯,損失隨時大過揀錯另一半,所以了解全盤買樓過程及其中竅門,以保障自己利益。

 

  1. 搵樓

    通過地產代理搵樓跟在交友app識女仔差不多,每間樓只會展示最好的一面,「照騙」頻生。因此在選定單位後,最重要是查家宅,這部份代理有義務解答,例如單位是否凶宅,有沒有法庭命令(即各種原因的「釘契」),有沒有維修令或欠政府錢等。若不經過代理,也可自行查冊找答案。

  2. 銀行估價及做按揭申請預先批核

    為甚麼訂金也未付就要找銀行?首先,今時今日,哪個業主不心雄?一個叫價500萬的單位,隨時銀行只估到450萬元,雖說若真的以500萬元成交了,銀行也可能會按500萬元去批按揭,但這個也是鋤價的好理由,能議低10至20萬元成交當然更好。

    另外,目前的按揭條件收得很緊,當你以為以自己收入供樓綽綽有餘時,可能會因為你的收入浮動、不能通過壓力測試,甚至另外有未付完的電話分期付款,也會令你可借得的金額比預期低,最壞情況是因為借不到錢而要撻訂!所以預先批核是相當重要。


  3. 簽臨時買賣合約

    若間樓無問題,自己也能借到錢,議價結果也滿意,就可以簽臨時買賣合約,一般會同時支付相當於樓價3-5%的「細訂」。


  4. 找律師

    你的律師會為你與賣方律師處理正式買賣合約的事宜,同時他會檢查樓契是否完整而沒有問題。一般情況會在簽定臨時買賣合約的14天內要簽正式買賣合約,而審定合約和檢查樓契也需時,因此要盡快找律師。

    另外,若有心儀的按揭銀行,也要查一下你找的律師是否在該銀行的認可律師名單上。


  5. 申請按揭

    以臨時買賣合約的副本,正式向銀行申請按揭。若你想找一間能提供最低利率和最多優惠的銀行,記緊不要同時向多家銀行申請按揭。正確做法是向環聯申請個人信貸報告,再連同自己的收入等,去查詢銀行在相關條件下可批出按揭的情況。因為若你同時向多家銀行申請按揭,令多家銀行同時向環聯查詢你的信貸評級,這查詢會留在信貸紀錄內。這紀錄會導致銀行認為你極需要信用額,財務狀況可能不穩,從而令銀行在批出貸款時更審慎,可能會提升按揭息率。

    另外,為得到最低的利率,買樓前也要盡力保持優良的信貸評級,否則即使你收入很高,若評級惡劣,輕則要付高昂息率,重則銀行會拒絕批出按揭。


    【延伸閱讀:密密查信貸報告都會影響信貸評級?


  6. 簽訂正式買賣合約

    經律師確認樓契和合約都沒有出錯後,就可簽正式買賣合約。同時需要繳付大訂,大訂與細訂相加一般相當於樓價的10%。之後,你的律師會代你將合約打釐印、繳付印花稅及於土地註冊處登記合約。這時亦要協議一個正式交樓日期,一般一至三個月,視乎申請按揭時間,住客遷出時間等。


  7. 交樓

    在收樓時,應作最後驗收,確保單位狀況與賣方之前聲明的相乎。若沒有問題,就可以正式收鎖匙,榮升業主了!

 

 

 

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