若說令人壓力最大的人生大事,買樓肯定是其中一項。只要大筆一揮,過去十年的積蓄和未來二十年的財政計劃都成定局,怎可能不緊張?若選擇錯誤或買樓時流程出錯,損失隨時大過揀錯另一半,所以了解全盤買樓過程及其中竅門,以保障自己利益。
-
搵樓
通過地產代理搵樓跟在交友app識女仔差不多,每間樓只會展示最好的一面,「照騙」頻生。因此在選定單位後,最重要是查家宅,這部份代理有義務解答,例如單位是否凶宅,有沒有法庭命令(即各種原因的「釘契」),有沒有維修令或欠政府錢等。若不經過代理,也可自行查冊找答案。
-
銀行估價及做按揭申請預先批核
為甚麼訂金也未付就要找銀行?首先,今時今日,哪個業主不心雄?一個叫價500萬的單位,隨時銀行只估到450萬元,雖說若真的以500萬元成交了,銀行也可能會按500萬元去批按揭,但這個也是鋤價的好理由,能議低10至20萬元成交當然更好。
另外,目前的按揭條件收得很緊,當你以為以自己收入供樓綽綽有餘時,可能會因為你的收入浮動、不能通過壓力測試,甚至另外有未付完的電話分期付款,也會令你可借得的金額比預期低,最壞情況是因為借不到錢而要撻訂!所以預先批核是相當重要。
-
簽臨時買賣合約
若間樓無問題,自己也能借到錢,議價結果也滿意,就可以簽臨時買賣合約,一般會同時支付相當於樓價3-5%的「細訂」。
-
找律師
你的律師會為你與賣方律師處理正式買賣合約的事宜,同時他會檢查樓契是否完整而沒有問題。一般情況會在簽定臨時買賣合約的14天內要簽正式買賣合約,而審定合約和檢查樓契也需時,因此要盡快找律師。
另外,若有心儀的按揭銀行,也要查一下你找的律師是否在該銀行的認可律師名單上。
-
申請按揭
以臨時買賣合約的副本,正式向銀行申請按揭。若你想找一間能提供最低利率和最多優惠的銀行,記緊不要同時向多家銀行申請按揭。正確做法是向環聯申請個人信貸報告,再連同自己的收入等,去查詢銀行在相關條件下可批出按揭的情況。因為若你同時向多家銀行申請按揭,令多家銀行同時向環聯查詢你的信貸評級,這查詢會留在信貸紀錄內。這紀錄會導致銀行認為你極需要信用額,財務狀況可能不穩,從而令銀行在批出貸款時更審慎,可能會提升按揭息率。
另外,為得到最低的利率,買樓前也要盡力保持優良的信貸評級,否則即使你收入很高,若評級惡劣,輕則要付高昂息率,重則銀行會拒絕批出按揭。
【延伸閱讀:密密查信貸報告都會影響信貸評級?】
-
簽訂正式買賣合約
經律師確認樓契和合約都沒有出錯後,就可簽正式買賣合約。同時需要繳付大訂,大訂與細訂相加一般相當於樓價的10%。之後,你的律師會代你將合約打釐印、繳付印花稅及於土地註冊處登記合約。這時亦要協議一個正式交樓日期,一般一至三個月,視乎申請按揭時間,住客遷出時間等。
-
交樓
在收樓時,應作最後驗收,確保單位狀況與賣方之前聲明的相乎。若沒有問題,就可以正式收鎖匙,榮升業主了!
本網站內容乃僅為資訊性質用途而提供,而並無意圖向閣下提供財務意見及閣下不應依賴內容提供任何該等意見。關於網站所提供任何內容的評估及核實,以及在任何情況下,在基於該等內容作準而做出任何財務決定之前,閣下務必尋求專業人士的意見。
THE CONTENT IS PROVIDED FOR INFORMATIONAL PURPOSES ONLY AND IS NOT INTENDED TO PROVIDE FINANCIAL ADVICE TO YOU AND YOU SHOULD NOT RELY UPON THE CONTENT TO PROVIDE ANY SUCH ADVICE. YOU SHOULD SEEK THE ADVICE OF PROFESSIONALS REGARDING THE EVALUATION AND VERIFICATION OF ANY CONTENT PROVIDED ON THE SITE AND, IN ANY EVENT, PRIOR TO MAKING ANY FINANCIAL DECISIONS BASED ON SUCH CONTENT.