加息是否等於樓價跌? 跌多少才可入市?

Blog Post07/20/2018
按揭

經歷了十年超低息時代,加息終於成真了。人人都說加息樓價會跌,但加息又會加重每月供樓負擔,到底進入加息周期後樓市是否真的會出現跌市?跌多少才可以入市?

樓市活躍買家有兩類人,一類是用家,另一類是投資者。先說用家,加息對用家的影響是直接的支出增加,例如一個600萬元的單位,做六成按揭:

目前利率:以實際年利率2.15%,分25年計算,每月供款為15,523元。

假設加息1厘:實際年利率升至3.15%,分25年計算,每月供款為17,354元。

假設加息3厘:實際年利率升至5.15%,分25年計算,每月供款為21,361元。

若只加息1厘,以現在香港超低失業率,加上百物騰貴的現實,根本算不了甚麼。但若加息3厘,可能就會為一些家庭帶來壓力,但為了有樓住,相信不少人仍願意節衣縮食去供樓。

 

加息周期 壓力測試促跌市

比起供樓負擔,更實際的可能是按揭批核條件令更多人進不了場。買樓要做按揭,必須要通過「壓力測試」。再用以上例子為例:

目前:以實際年利率2.15%+3%,每月供款相當於21,361元。這供款不能超過月入60%,所以月入需要35,600元以上,才能獲批按揭。

加息1厘後:以實際年利率3.15%+3%,每月供款相當於23,526元。這供款不能超過月入60%,所以月入需要39,210元以上,才能獲批按揭。

加息3厘後:以實際年利率5.15%+3%,每月供款相當於28,144元。這供款不能超過月入60%,所以月入需要46,906元以上,才能獲批按揭。

每加息1厘,在壓力測試下,要獲銀行批出按揭,家庭收入就要增加三千多元,若加息三厘,家庭收入就要增加一萬多元!按揭不獲批,就自然買不起樓,最終若越來越多人買不起樓,樓價就會相應下調。
樓價會下調多少?若以上述例子,若家庭收入維持不變,只有35,600元,在加息1厘後,一間600萬的物業要減到550萬元,才可以成功獲批按揭,相當於樓價減約8%。

 

【伸延閱讀:我能通過壓力測試嗎?

 

對投資者來說,若打算長線收租,現在大部份屋苑租金回報只剩2厘多,與按揭息率差距不足1厘,可以說是一點也不划算,因為投資者買的都是短線升值潛力。若進入加息周期,樓價即使不跌,升勢也可能減慢,對投資者來說也少了入市意慾。

加息一般一次加0.25厘,最多加0.5厘,由加息帶動的跌市不一定很快,但只要累積到一定加幅,跌市就自然漸漸出現。到時可能供款負擔一樣,但只要付出更少首期就能買樓,相信這是不少用家最想看見的結果。

因此對用家來說,不用太擔心加息導致買不起樓,反而要小心按揭批核方面的問題,例如收入是否能通過壓力測試,還有就是個人信貸評級。一個好的信貸評級能讓銀行批出最優惠的利率和最佳的條件,若信貸評級欠佳,可能會影響按揭批核,最嚴重的話銀行甚至會拒絕批出按揭!為樓價調整入市做好準備,儲足首期並注意保持良好信貸評級。

 

【伸延閱讀:信貸101:6 個辦法幫你改善信貸評級

 

 

 

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