如何擁有「第二塊磚」?

Blog Post09/08/2017
按揭
買樓

有甚麼比擁有一層樓更好?自然就是擁有兩層樓吧?

有些人賺得「第一桶金」後錢搵錢,在香港,則可以在儲得「第一塊磚(頭)」後,再用「磚頭」錢搵錢,但投資者必須留意,再按揭時對個人的信貸能力要求更高,因此最好整靚個信貸評分,才再入市。 

「磚頭」,一直都是最理想的投資工具。對於不少已「供甩層樓」的人來說,最希望可以「一層變兩層」,以現有物業再按揭,貸款獲得首期後,把物業出租,藉此賺取租金回報及資產增值。

這種策略以往是不少港人的置富途徑,在低息環境持續下更具吸引力,但是投資者必須留意,銀行會在客戶申請按揭時進行「壓力測試」,如果信貸評級不達標,銀行甚至有機會拒絕批出貸款。 

 

更高信貸評分  按揭成本更低

 

銀行在批核按揭時一定會查閱申請者的信貸紀錄,如果信貸評分不高,即使銀行批出貸款,其利率也有機會較高;不要小看「略高」的利率,因為小數怕長計,以25年供款為例,貸款240萬元,利息只要增加0.5%,全期供款的總利息支出就會增加接近26%。

換句話說,維持一個良好的信貸評分,就能夠節省更多的利息支出。

信貸評分主要視乎個人的借貸及還款情況來釐訂,貸款愈多,雖然理論上評級會愈低,但其實也有例外的情況,舉例說,經常沒有準時繳付卡數(可能只是忘記)、又或是經常向銀行查詢貸款(可能只是想了解有沒有「平錢」),就有機會令信貸評分下降。因此,在申請按揭前,最理想是先行查閱個人的信貸評分,那樣就更容易制訂衡量購置「第二塊磚」的預算。

事實上,持續查閱信貸評分,可以有效了解個人的信貸能力之餘,也能因應影響評分的因素,作出改善,藉此提升信貸評分,也有助於通過銀行的「壓力測試」。

 

一層變兩層  勿忘計稅費

 

政府近年推出不少辣招遏抑樓市,其中以個人名義購置第二個物業都要支付15%的「雙倍印花稅」(DSD);此外,出租物業的租金會視為個人的入息,因此亦需要繳付稅款。

稅務的開支會直接影響回報,所以,在投資「第二塊磚」之前,除了利息成本之外,也要留意購入的單位的預期租金,如果扣除稅費之後,回報不算理想,就要謹慎一點。

 

 

 

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