海外投資物業攻略 - 布吉度假屋回報高　營運商質素最關鍵

不少香港人幾乎視泰國為鄉下，一年不去一兩次也不安心。近年在泰國買樓投資的風氣頗盛行，曼谷當然是最受歡迎的海外物業投資地點，就算在香港也能看到大量曼谷樓盤廣告，但另一旅遊熱點布吉其實也甚受投資者歡迎。在曼谷買樓，主要目標就是出租予在當地工作的外國人（Expat），布吉樓卻主要用作短租的度假物業，兩地的樓市投資概念其實頗不同。

布吉投資主打度假屋

在布吉，投資項目基本就是度假屋。其模式是在買樓以後，跟發展商或營運商簽訂合約，讓他們將你的單位作酒店式管理，以短租方式租給來自世界各地的旅客。由於當地有很多度假屋在興建中，而發展商的競爭也很激烈，因此租金回報保證非常流行，少則首三年保證回報8%，多則首十五年保證回報7%，相當於保證你支付的金額能全數回報。

在選擇海外物業投資項目時，首先可從地點和營運商入手。若度假屋位處最有名的芭東海灘，或其他較有名的海灘，未來入住率當然更有保證。另外，由於度假屋以短租形式租出，若然營運商欠缺經驗，不能將房子保持酒店式的整潔度和光鮮度，未來的出租率可能也會打折扣。目前部份項目有酒店集團加入發展，在營運方面，這些項目就讓人較有信心。

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不必追求長期租金回報保證

另外，租金回報也是考慮因素之一。發展商給予的租金回報，一般來說不會是一個很吸引的金額，給予長年租金回報的樓盤，可能原因是較新的營運商，希望給予客人信心，才會給予一個長年期租金回報保證。若度假屋位於較旺的海灘，而口碑也不俗的話，理論上年回報可達到10-15%。所以不必追求一個太長的保證年期，反而物業質素和營運質素才是關鍵。

另外，不少度假屋的管理合約會預留一年數星期的空檔予屋主自己居住，所以選擇一個自己真正喜愛的區域也很重要，例如未必會選擇最方便但遊客化的芭東。始終全世界的投資機會眾多，會選擇布吉一定也因為喜歡到這裡旅遊，這種條款也可選是買布吉樓的另類收益，而且每年自己住一住，也可親自觀察和監督一下營運質素，一舉兩得。

布吉未來加強發展基建

布吉當然有很多遊客，但能消化不斷興建的度假屋嗎？事實上，布吉一向是歐洲和俄羅斯人的避暑聖地，特別是俄羅斯的富人，近年越來越多長時間逗留布吉，例如一家大小連續居住數個月，因此優質度假屋需求頗高。而當地對發展旅遊業的配合度很高，例如不少遊客區的店員能說外語，甚至付款時也可採用支付寶。另外，目前布吉很依賴計程車和租車作為交通方法，但政府已拍板興建接駁全島的輕軌列車系統，那對未來旅遊業發展肯定有更大幫助。

財務安排上，外地人不能經泰國銀行做按揭，一般會由來自新加坡的銀行提供按揭，但利率較高，一般達5-6厘。由於樓價不高，不少人會選擇在香港做低息貸款，例如將自己的物業加按。若想爭取最佳利率，最佳方法是向環聯查閱自己的信貸報告，然後以自己的信貸評級向銀行查詢可給予的利率。若同時向多間財務機構直接查詢可給予利率，反而有機會影響自己的信貸評級，或會令利率升高。

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