買樓前 先要問自己五個問題

Blog Post04/02/2018
按揭

居住不應該只求買得起,這是一筆分分鐘要負擔上三十年的債;若買的原因只是「買得起」,你甘心嗎?當儲夠彈藥時,就試試通過以下幾個問題,幫自己找一個理想的家吧!

當樓價破頂再破頂,計劃買樓前,日日夜夜大概都在問自己一堆關於財務的問題,例如「我人工供得起幾錢的樓?」、「我儲的首期夠了嗎?」,諸如此類。但事實上,居住不應該只求買得起,這是一筆分分鐘要負擔上三十年的債;若買的原因只是「買得起」,你甘心嗎?當儲夠彈藥時,就試試通過以下幾個問題,幫自己找一個理想的家吧!

 

  1. 地區

    在考慮地區時,可能要想像一下平時最多出入的區域,而新居所屬的區域要有適當的交通作接駁。例如在中環工作,能否住在元朗或天水圍呢?雖說有西鐵接駁,但在上班時間那是難以擠得上車的中途站,而且車程並不短。以同一筆錢,可能已能負擔港島東區或油尖旺區較舊的物業了。若在葵青區上班,當然盡量不要住到沙田了,新界東和新界西中間幾乎是沒有連繫的。

    另外,想要有照應也是人之常情。若因為樓價太貴而不能住在家人居住的區域,退一步可以考慮較多朋友居住的區域,有時朋友的作息安排可能跟自己更接近,能經常聚頭也是一件愉快的事。


  2. 面積/間隔

    誰不想住大點?廢話!

    但樓齡與呎價有絕對的關係。你會否需要新樓的堂皇大堂和會所?那同一個價錢大概就只能買到三分二的面積。舊樓以至唐樓面積當然大,但多數要投入一筆裝修和設計的資金,這筆錢相對樓價而言,只算小數目。

    若預算所限,真的不能買更大,也可考慮開放式設計。開放式也有很多選擇,例如少煮食的人可以考慮開放式廚房,只有一人居住可考慮使用多功能傢俱,然後將書房與客廳結合,甚至將餐枱、吧枱結合工作枱,那就省位又好看。但若超過兩人居住,開放式單位其實欠缺私隱,那就寧可買舊一點,也要買個兩房單位了。


  3. 環境

    大家都知道要避開自己不想見到的行業,如殯儀或色情行業等,但其實都要留意是否有能便利到自己生活的元素。

    例如習慣做運動的人可以留意一下附近有沒有大公園,喜歡煮兩味就不要搬到沒有濕街市的區份,若習慣外出解決三餐,又嘴刁的話,要是搬到只有連鎖店經營的區份,大概會叫苦連天。又例如習慣夜間外出活動,有些欠缺通宵交通接駁的區份就要小心避免了。


  4. 保值力

    在今時今日樓市大升的情況下,較少人考慮這元素。

    簡單來說,若在大旺市裡升值太多,以供求關係去看,就會知道一定有「炒過籠」的情況,一旦回調,會回得較深和較急。最簡單是以租金回報來做判斷,若以現市況來說,回報有3.3厘以上,說明市場不太追捧,租金相對樓價而言仍表現合理,如只有2.8厘或以下,那應該是個很受歡迎的屋苑,樓價是有點偏貴了。


  5. 升值力

    若對樓市仍然很有信心,同時財力充足的話,不少人在買樓市仍會衡量其升值力。升值力的估算幾乎與保值力相反,首先要是龍頭屋苑或地標物業,很多人一想到那個區份就一定會想到的屋苑,其次是放盤夠多,流通量大,人人想買也可入場的,當然最好還有其他有利條件,例如鄰近鐵路或校網優良。因為流通量大,多人追捧,很容易就會將市況誇張化,升市時成為升市火車頭,比市場升得更快。但這類物業在跌市時也會跌得更深,這也要小心注意。

    除了了解自己的搵樓方向,以及儲足首期外,也別忘了保持一個良好的信貸評級。要是信貸評級欠佳,分分鐘不單利率比別人貴,甚至銀行不批出按揭,那就甚麼都不用談了。

 

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