收入靠佣金和花紅 按揭好難批?

Blog Post03/29/2018
按揭

按揭批核以申請人的收入為基礎,但在香港這個充滿機會的社會,有更多人寧願選擇收入浮動的銷售類工作,或經營生意,那又怎樣計算呢?

香港樓價高昂,很少人可以不靠銀行按揭買樓。但銀行動輒要借出數百萬元,並要相信借款人有能力在未來20-30年內也有還款能力,因此在批核按揭時也相當審慎。按揭批核以申請人的收入為基礎,很多人都知道打政府工或在大公司打工大多能順利批出按揭,更可取得最優惠的利率;但在香港這個充滿機會的社會,有更多人寧願選擇收入浮動的銷售類工作,或經營生意,那又怎樣計算呢?

 

佣金

很多銷售類從業員的薪金結構都是低底薪而高佣金的模式,最常見例如地產代理和保險經紀。由於入息浮動,銀行一般要求申請人提供較長時間的入息證明,例如最少6個月至最長約兩年,其中要包括銀行入帳紀錄、公司糧單和稅單。計算方法會因應不同情況而有不同方式:

  1. 申請按揭成數
    若要納入佣金作收入一部份計算,申請按揭成數最高八成,即使是首置身份也不能申請九成按揭。

    若申請較高成數按揭,例如八成,銀行會以過去六個月或最多兩年間的佣金收入計算一個平均值,再打折計算。打折情況因應不用行業而有不同計算方式,有時只可以計這個平均值的六成,因此若有意買樓,應先前往銀行按個人情況再作查詢。

    若申請較低成數按揭,如六成或以下,佣金計算有機會不必打折,方法是將過去六個月或最多兩年間的佣金收入剔除最高和最低的月份,再計算平均值,以這個數值當成收入去計算。

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  2. 收入穩定性
    若申請人收入非常波動,銀行會傾向將佣金收入打一個較大的折扣計算。


  3. 行業
    若申請人的行業有明顯淡季和旺季的分別,例如地產代理,在不同的市道情況銀行計算佣金收入時的打折情況會有所不同。又例如保險業,由於沒有明顯的淡旺季分別,那就不用擔心這個部份。

 

自僱人士收入

部份行業如教琴、補習或職業司機,既是自僱人士,支薪方式也以收取現金為主,那在建立一個可供銀行參巧的收入紀錄時,就要花點功夫。

首先,申請人要定時將現金存入銀行,並要報稅。因為定時存入現金還可能造假,而稅單則是更可靠的證明。若果是職業司機,租車紀錄等營運支出也是很好的證明。若然是補習老師或化妝師,除了要保留工作證明及紀錄,一些專業資格證明也會有用。另外,銀行內部其實對不同類型的自僱行業收入也有一個估算的入息水平範圍,例如的士司機,因此若報稱的入息不與這範圍偏離太多,也令銀行更易接納其申請。

不過,自僱人仕與依賴佣金收入人仕同屬非固定收入職業,因此也不能申請八成以上的按揭。

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花紅

除非在合約上列明每年發放的花紅金額,否則銀行需以過去兩年的花紅金額計一個平均值,再計算成收入。一些工種會出現約滿酬金的項目,例如政的非公務員合約,這筆收入亦當作花紅。花紅收入一般不會打折計算。

由此可見,不同來源的收入仍可獲得銀行批出按揭,只是要注意在被評估收入前做足準備,包括各種收入證明。另外,也要保持良好的信貸紀錄。即使你收入非常高,若信貸評級差,小則要承受較市面高的息率,情況嚴重的話可能會令銀行拒絕批出按揭。

 

 

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