當擔保人要小心 勿令置業夢碎

Blog Post02/21/2018
按揭

「按揭擔保人」有什麼風險和注意的地方?

樓價又創歷史新高,一般市民要儲首期相當不容易,而且加息周期又似乎俏俏來臨,令買樓負擔又再加重。很多人上車的方法就是依賴首置客身份,那麼買400萬元以下物業時,連用按揭保險,就可以只支付一成首期,然後造九成按揭。不過,若家人的個人收入不能通過銀行的壓力測試,他又要求你成為「擔保人」時,你會否停一停,諗一諗?

家人按揭不獲批 需尋擔保人

例如有一個個案,兩夫婦想買一個380萬元的單位,理論上合符申請九成按揭的條件,可是丈夫每月需要償還約5,500元的個人貸款,另外欠下信用卡款項近十萬元,亦曾試過遲還卡數。由於負債不少,又有遲還卡數紀錄,信貸評級可能已受影響。若由丈夫當申請人,銀行在考慮批出按揭時,首先會將月薪減去每月需要償還的貸款,才以剩下來的金額去計算申請人能否支付樓按,更要以這個七除八扣後的月薪進行「壓力測試」,若不能通過測試,仍不能申請樓按。

壓力測試是甚麼呢?近年政府因應樓市過熱,擔心一旦加息市民就供不起樓,因而出現大量因斷供而急跌的連鎖效應,就要求銀行對買家進行壓力測試:根據金管局指引,業主承造按揭時,需以現時利率加3%計算,而每月供款額,必須低於月入六成。而在計算可支配的收入時,亦會減去申請人其他負債,例如本身的個人貸款等,因此不少人就跌入不合資格申請樓按的範圍。

擔保人的未來按揭額度 將大幅減少

根據以上這個個案,若仍想以丈夫的名義買樓,太太可能要擔當「擔保人」。其實近年造按揭時出現「擔保人」這個情況頗普遍。從前若兩夫婦一同買樓,一般二人會成為聯名業主,但近年因為政府針對樓市推出的種種辣招,為了種種財務安排(例如其中一方本身已經是業主,就失去申請九成按揭的首置客資格),通常夫婦二人只以一方的名義去買樓。若一方的收入不足以供樓,或未能通過壓力測試,則由另一方擔當擔保人。

若以上述個案做例子,由丈夫申請按揭,經銀行計算後,他只能負擔樓價280萬元或以下的單位,另外100萬元就可以由太太擔保。計算方法是:假設100萬元分成25年供款(這個供款年期須與另外280萬元年期一樣),每月供款約4,300元,加上壓力測試,即申請人(太太)收入只需要在1萬元以上。驟眼看,很容易達到。當然在擔任擔保人前,也要確保那人不會拖欠樓按,否則對信貸評級可能會有影響。不過若在這個個案,二人為夫婦關係,本來就共同供樓,出現這個問題的機會相對較低。

問題是,雖然名義上太太只是「擔保人」,即在丈夫供不起樓時,才要出手相助,但事實上,這筆100萬元的貸款已算了在太太頭上,即日後太太想以個人名義買樓的話,在申請按揭時,會先減去這個額度。例如太太本身薪金能負擔400萬樓價的單位,銀行只會承認她能負擔300萬元的樓價。所以,當擔保人並不僅是「名義上」的事,若未來有置業計劃,就要先計好數,同時也要肯定被擔保者的還款能力,以免信貸評級受到拖累。

 

 

 

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