如何在上車時議價而不失霸氣　讓成交紀錄說話

買樓必須講價

首先，在大部份情況下，買樓前都應該嘗試講價。因為講價是人之常情，因此業主的開價一般都比底價高一些，讓買家有議價空間，若買家議價「成功」，買樓的決定也下得更快。當然，對業主來說，若遇上不講價的買家，他可以賺更多，何樂而不為？

要講價之前，必須要知價，例如一間位於上環的300呎一房單位，叫價600萬元，即呎價兩萬元，那是平還是貴？那就要做功課了。其實絕大部份住宅的成交紀錄，都可以在幾家龍頭代理的網站上找到。大型屋苑的紀錄當然不缺， 而即使是單幢物業，一般也會有紀錄。

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不要單看物業近期平均成交價

這些網頁一般會有一個近期平均成交價參考，但在需要講價時，這個參考其實並不準確，因為這個價格是一個時期，例如半年內，所有同屋苑或同物業的平均成交價。一般來說，大單位的呎價比細單位要低，而望海景的單位會較望樓景的呎價為高，若是特色單位例如連平台或連天台，其呎價當然特別高。

在這些網頁裡，一般會列出詳細的成交紀錄，首先盡量找呎數相若的單位成交價作參考。如果目標是購買屋苑式物業，最好找回自己打算購買的一幢，或至少同期數兼座向一致的單位作比較。時間也要小心考慮，若同呎數同間隔的單位是在半年前或一年前成交，考慮到近年樓價升值速度較快，可能要加上5-10% 的增幅才算符合市價。但今時今日，業主很可能因為市況而特別心雄，一口氣比對上一次成交叫高一百幾十萬元也是閒事，看過成交紀錄，離譜叫價便速速現形。

樓價是買樓其中一個重大的考慮，但按揭可能是更關鍵的事！即使收入不低，可通過壓力測試，銀行可以批出的最高按揭成數，以及其他按揭條件，是與業主的信貸評級掛勾。若想銀行順利批出按揭，記得要保持良好信貸習慣，以保持良好的信貸評級。

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