如何在上車時議價而不失霸氣 讓成交紀錄說話

Blog Post07/20/2018
按揭

對上車客來說,買樓就是人生最大的投資,雖然不是一住就要住過世,但第一次下一個數百萬元的重大投資決定,一定感覺特別忐忑,而且當然最好省得一萬得一萬。到底應該如何議價,才不會讓業主覺得太離譜,但自己又不會買貴了?有一招最實際,就是利用物業成交紀錄作鋤價的依據。

買樓必講價

首先,在大部份情況下,買樓前都應該嘗試講價。因為講價是人之常情,因此業主的開價一般都比底價高一些,讓買家有議價空間,若買家議價「成功」,買樓的決定也下得更快。當然,對業主來說,若遇上不講價的買家,他可以賺更多,何樂而不為?

 

要講價之前,必須要知價,例如一間位於上環的300呎一房單位,叫價600萬元,即呎價兩萬元,那是平還是貴?那就要做功課了。其實絕大部份住宅的成交紀錄,都可以在幾家龍頭代理的網站上找到。大型屋苑的紀錄當然不缺, 而即使是單幢物業,一般也會有紀錄。

 

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不要單看物業近期平均成交價

這些網頁一般會有一個近期平均成交價參考,但在需要講價時,這個參考其實並不準確,因為這個價格是一個時期,例如半年內,所有同屋苑或同物業的平均成交價。一般來說,大單位的呎價比細單位要低,而望海景的單位會較望樓景的呎價為高,若是特色單位例如連平台或連天台,其呎價當然特別高。

 

在這些網頁裡,一般會列出詳細的成交紀錄,首先盡量找呎數相若的單位成交價作參考。如果目標是購買屋苑式物業,最好找回自己打算購買的一幢,或至少同期數兼座向一致的單位作比較。時間也要小心考慮,若同呎數同間隔的單位是在半年前或一年前成交,考慮到近年樓價升值速度較快,可能要加上5-10% 的增幅才算符合市價。但今時今日,業主很可能因為市況而特別心雄,一口氣比對上一次成交叫高一百幾十萬元也是閒事,看過成交紀錄,離譜叫價便速速現形。

 

樓價是買樓其中一個重大的考慮,但按揭可能是更關鍵的事!即使收入不低,可通過壓力測試,銀行可以批出的最高按揭成數,以及其他按揭條件,是與業主的信貸評級掛勾。若想銀行順利批出按揭,記得要保持良好信貸習慣,以保持良好的信貸評級

 

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