從理論門檻到實際置業成本的一筆帳

近年香港樓價自 2021 年高位回落逾兩成，不少首次置業人士重新考慮上車可能性。在現行制度下，合資格的首次置業人士可透過按揭保險承造 九成按揭，購買約 400 萬元住宅，理論上首期只需 40 萬元。

這個數字本身並沒有錯，但需要留意的是：
首期只是入場門檻，並不能反映整體置業所需的資金與風險。

首期以外，實際需要準備的現金開支

買樓並非只支付首期。由簽約到入伙，買家仍需預留多項不能靠按揭支付的實際開支。

主要支出包括：

• 地產代理佣金（二手住宅）
  市場慣常約為樓價 1%，以 400 萬元計，即約 4 萬元
• 律師費
  一般約 5,000 – 10,000 元
• 從價印花稅
  400 萬元或以下住宅，現行稅額為 100 元
• 按揭保險費（MIP）
  九成按揭一般需支付約 16–18 萬元保費（視乎成數及年期）
  可加借入按揭分期供款，但實際總利息支出會增加
• 基本裝修及家電
  以約 300 呎單位作保守估算，約 20 – 25 萬元
• 管理費及水電煤按金
  約 3,000 – 5,000 元

資金需要概覽（概算）

整體可動用資金需求，普遍需接近 65 – 75 萬元
（未計選擇一次過支付按揭保險保費的情況）

九成按揭並非人人適合

即使收入穩定，銀行及按揭保險公司仍有機會：

• 未能批出九成按揭
• 或只批出較低成數、較保守條款（如較高利率、較少回贈）

常見影響因素包括：

• 收入來源不夠穩定（以佣金或花紅為主）
• 曾為他人作按揭擔保
• 信貸評級或還款紀錄不理想

最壞情況下，買家或需臨時增加首期，甚至因資金不足而取消交易，承擔訂金及佣金損失。

準備置業，不應只集中於「儲首期」

高成數按揭代表較高財務槓桿，對個人信貸狀況及風險承受能力的要求亦相對更高。

對計劃於 未來 6–12 個月內置業的人士，建議提早進行以下準備：

• 檢視個人信貸紀錄
• 控制信用卡使用率
• 避免短期內頻繁申請新信貸
• 清楚了解現有負債對供款與入息比率（DSR）的影響

在申請按揭前，先了解自己的信貸狀況

信貸報告是銀行及按揭保險公司審批按揭時的其中一項重要參考，內容涵蓋：

• 現有及過往信貸紀錄
• 還款紀律
• 信貸額度使用情況
• 信貸申請頻率

這些因素都可能影響：

• 能否獲批九成按揭
• 最終按揭成數及利率條件
• 是否需要額外擔保或支付較高保費

不少人士在申請按揭受阻時，才首次檢視自己的信貸狀況，往往已錯過調整空間。

立即查閲你的個人信貸報告

及早了解信貸狀況，有助為置業及按揭申請作出更周全的規劃，並預留時間改善信貸紀錄。

9 成按揭常見問題

Q1：申請九成按揭有什麼基本條件？

• 適用於樓價 1,000 萬元或以下住宅
• 申請人申請時 未持有任何香港住宅物業
• 一般須為固定受薪人士
• 物業必須自住
• 通過供款與入息比率要求

Q2：按揭保險一定要一次過支付嗎？
一般有三種方式：

1. 一次過支付
2. 逐年繳付
3. 加入按揭貸款分期供款（最常見）

延伸閱讀

1. 收入靠佣金和花紅，按揭是否較難批？
2. 買樓前，必須問自己的五個問題
3. 加息周期下，月薪要多少才能上車？
4. 什麼是物業估價？

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