加息陸續有來 未來月薪要幾多才能上車?

加息陸續有來 未來月薪要幾多才能上車?

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隨著各大銀行調高最優惠利率,香港正式進入加息周期。要買樓上車,不單止供樓負擔大了,而且入息「壓力測試」的要求亦相應提高。究竟加息後,月薪要有幾多才能上車呢?

 

400萬元首置盤 月入3.6萬始可上車

 

金管局為免業主因加息後不能負擔高息而斷供,而要求銀行證明業主能夠在較高息口下仍能負擔供款。根據現行壓力測試指引,業主承造按揭時,需以現時利率加3%計算,而每月供款額,仍低於月入六成。

 

舉個例子,一名首置客計劃購買一個樓價400萬元的單位,假設造九成按揭(即貨款額360萬元,按揭保險另付),供款年期25年計算:

 

 

加息前

加息後

實際利率

(市面最低情況)

 

2.25厘

2.375厘

每月供款額

$15,700.71

$15,924.52

壓力測試:將實際利率加3厘

壓測供款額

$21,572.92

$21,839.23

按揭申請人收入要求

 

$21,572.92 / 60%
=$35,954.87

$21,839.23 / 60%
=$36,398.72

 

換而言之,即是月入超過3.6萬元的家庭,銀行才會批出按揭貸款;而首期要有40萬元,再加按保17.6萬元,合共57萬多。

 

跟足美息 上車門檻大大提高

 

今次加息加幅相當温和,所以供款額和收入要求不過多了幾百元而已。不過加息周期中,通常不會只加一次。跟據美國聯儲局官員的估計,從今日起到2019年底,將會再加息四次,每次四份一厘。若香港「跟足」加幅情況會怎樣?以上述供樓例子再計算一下:

 

 

目前

再加息1厘

實際利率

(市面最低情況)

 

2.375厘

3.375厘

每月供款額

$15,924.52

$17,782.02 (+$1857)

壓力測試:將實際利率加3厘

壓測供款額

$21,839.23

$24,027.03

按揭申請人收入要求

 

$21,839.23 / 60%
=$36,398.72

$24,027.03/ 60%
=$40,045.05 (+$3647)

 

屆時這物業的供款額會再多一成,加幅近2000元,可能對部分供樓人士造成負擔;而造按揭的收入要求亦進一步提升,到時月入要超4萬元才可以上車! 須留意的是,在計算收入要求時,要先扣除申請者的其他負債,例如卡數和私人貸款等。而銀行在審批按揭和釐定息口時,亦會參考申請人的信貸評級,若表現欠佳,銀行或不能批出市面最惠優的息率,換言之對月薪的最低門檻要求更高。所以在申請按揭之前一段時間,應先了解自己的信貸評級,以預留時間去「執靚」自己的信貸評級,從而取得優惠的按揭條款。

 

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