平價上車攻略 - 連租約單位

Blog Post02/08/2021
按揭
建立良好信貸紀錄

除了偏遠、細小、樓齡高的物業,還有甚麼更便宜及更易上車的單位呢?連租約單位可能是一個選擇。不過,在申請按揭時,連租約單位卻可能比較困難。問題到底是甚麼?又可以如何拆解?

 

售價便宜有原因

連租約單位多數有較大的議價幅度,平均可以較市價低約5%。其中一個原因或許是因為單位正在出租中,準買家不可以睇樓,單位裡是否有維修補養上的問題,也不得而知。另一方面,若不幸遇上租霸,或租客在退租時對單位有所破壞,額外的處理麻煩和翻新物業開支,也將由新業主來承受。

還有一個麻煩,就是按揭問題。若希望利用按揭保險,申請高成數例如八至九成按揭,單位必須是自住物業。若是單位連租約,就會被視為投資物業。

投資物業的按揭成數往往低於自住物業。若單位在1000萬元以下,按揭成數約為五成,若在1000萬元或以上,則降至只有四成。同時,壓力測試也更嚴格,換句話說,即要有更高的收入,才可以獲銀行批出按揭。

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按揭問題如何拆解?

無論是為了較便宜的樓價,還是因為放盤短缺,而不得不購入連租約單位等待租客遷出,購買連租約單位的自住買家一直都存在。那麼,如何才可以購買連租約單位,但獲得更高成數按揭呢?

  1. 等待租約完結
    假如租約在短期內完結,例如在數個月內完結,又或者物業在生約期內,業主可請租客在通知期遷出。當租客已遷出,那就是一個交吉單位,買家就可以自住身份申請高成數按揭。

  2. 事後進行加按

若買家有能力籌足五成首期,並有足夠入息可通過按揭測試,可先以投資物業的方式向銀行申請按揭。到租客遷出後,或可向銀行提出物業為自用性質,以「加按」的方式,借得相差的按揭成數。


值得一提的是,若需通過私人貸款或其他貸款方式才能籌足首期,會影響本身的供款能力,或會令銀行不能批出按揭。若需要一筆短暫款項作首期的周轉,向家人借貸可能是個較理想的方式。

 

良好信貨評級 助爭取理想按揭條款

另一方面,要獲理想的按揭條款組合,例如較低的按揭利率,以及較高的按揭成數,其中一個重要條件是本身需要有一個良好的信貸評級。若不肯定自己的信貸情況,宜在買樓前3-6個月自行查閲自己的信貸報告,若發現信貸評級不理想,就有較充裕的時間改善自己的評級,來爭取更佳的按揭條款。

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