H按利率悄悄提升 置業人士如何安渡加息周期?

Blog Post05/24/2022
按揭
H按利率悄悄提升 置業人士如何安渡加息周期?

在加息周期裡,供樓負擔必然會有所上升,若不想承受高利率之苦,就要保持良好的信貸評級,令自己在申請按揭的一刻,可以爭取最優惠的按揭計劃。

 

對計劃置業人士來說,加息可能是個不小的顧慮。世界各地央行紛紛加息,美國更進入了一個進取的加息周期,年內可能加息2厘以上。目前本港主要銀行未有跟隨調升最優惠利率(P),那置業人士是否可以鬆一口氣? 大部份置業人士採用的是以同業拆息作基礎的按揭計劃(H按),原來美國加息,對H按的影響更大?置業人士該如何做好準備,以應付這個加息周期?

最優惠利率沒調升 H按也會上升

按揭利率一般以最優惠利率(P)作基礎,即使H按計劃,封頂息率也是以P按計劃作計算。由於香港銀行「水浸」,流動性充足,因此調升P的壓力不大,截至今年5月,美國加息0.75厘,但本港銀行仍表示維持P不變,即5-5.25%不變。而在上一次加息周期,在美國加息九次共2.25%後,本港只加息一次,加幅僅0.125%,所以即使美國大幅加息,本港也不大機會完全跟隨。

那是否就對供樓人士沒有影響呢?事實上,大部份人採用的是H按,H即同業拆息,是一個相對浮動的利率。當美國加息,香港不同步加息,就會造成息差,令資金有誘因流向美國。事實上,因為大量資金流走,港元匯價已多次觸及聯繫匯率的弱方兌換保證,同時刺激了與樓按掛勾的一個月同業拆息輕微上升。當息差和走資持續,最終拆息只會有升無跌。

按揭利率若升1厘 樓價或跌1成

目前銀行普遍提供H+1.3%* 的按揭利率,H(一個月同業拆息)約0.2厘*,即實際供款利率約1.5厘。封頂息率則為P減2.5-2.75%,即實際最高利率約為2.5厘#。有銀行研究報告指,若資金不斷流走,H按息持續向上,若一個月同業拆息升至1.2厘,即令H按到達封頂息率。而當H按升至封頂息率,就很大機會令銀行調升P,供樓負擔就會進一步上升。

有業內人士估計,於今年第三季,一個月同業拆息或有機會升至1.2厘#,即較目前高出約1厘。當按息上升1厘時,對供樓人士有多大影響?那相當於每100萬元的貸款額月供多539元。若未償還貸款為500萬元,即每月供款多2,695元,負擔也不小。不過,若手頭彈藥充足,現在可能也是買樓的好時機,因為有銀行預期,當實際按息增加1厘以後,本港樓價或會有一成的跌幅。

保持良好信貸評級 加息周期也享低利率

在加息周期裡,供樓負擔必然會有所上升,若不想承受高利率之苦,就要保持良好的信貸評級,令自己在申請按揭的一刻,可以爭取最優惠的按揭計劃。更要在計劃買樓前的約六個月,預先自行查閱信貸評級,若評級欠理想,也有足夠時間將自己的信貸評級提升。

資料來源: *星島日報#信報財經新聞

 

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