靠租金收入一開二　收租話咁易？

樓價近年翻了幾翻，有些早年買了投資物業的長線投資者，目前已供滿樓，又月月有租金收入，便可能考慮加按本身的物業，以租金支付按揭供款，由加按所得到的一筆新資金，則另外再多買一間收租物業，達到一間變兩間的效果。這個方法在上一代特別流行，很多人靠這樣走上包租公之路，不過，今時今日，要這樣做的話，本身要有雄厚財力。

租金打七折

不要以為手上單位收租一萬元，便可以這一萬元當成收入去供款。一間樓本身的租金收入可用來作供款用，但始終未來有租客遷出和丟空的可能，銀行會將租金收入打七折計算。月租一萬的單位，供款力只有七千。

出租物業按揭上限五成

即使名下只有一個單位，若向銀行申報以租金作供款，這個單位當然並非自用，按目前規定，按揭上限只有五成，即一個400萬元的收租物業，最多只能按出200萬元。從前可能可以套現一大筆錢，「full pay」另一間樓收租，現在這個操作難度大增。若兩邊要同時供樓，負擔也不可謂不重。

壓力測試

要成功申請按揭還要通過壓力測試，並非租金收入能抵銷按揭供款便能過關。例：

若以利率4.8厘，還款期25年計，借72萬元，每月還款額為4,126元。

換句話說，若想單以租金收入去將物業加按，在七除八扣下，這個樓價400萬元的單位，最多只能套現72萬元。若要憑這400萬元的單位借足200萬元，根據以上公式，每月收入需要19,100元，扣除租金收入，業主需要證明另外每月收入有12,100元。

當然不少人的月入也超過12,100元，但這只涉及原本手頭收租物業加按後的供款，新一個收租單位在以200萬元支付首期後，仍需要供款。租金收入同樣只能七折計算，同樣需要通過壓力測試。另外，更要擁有良好的信貸紀錄。因為若信貸評級差，小則要承受較市面高的息率，情況嚴重的話可能會令銀行拒絕批出按揭。所以，今時今日想一開二，實在唔係話咁易！

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