靠租金收入一開二 收租話咁易?

Blog Post04/10/2018
按揭

不要以為手上單位收租一萬元,便可以這一萬元當成收入去供款。

樓價近年翻了幾翻,有些早年買了投資物業的長線投資者,目前已供滿樓,又月月有租金收入,便可能考慮加按本身的物業,以租金支付按揭供款,由加按所得到的一筆新資金,則另外再多買一間收租物業,達到一間變兩間的效果。這個方法在上一代特別流行,很多人靠這樣走上包租公之路,不過,今時今日,要這樣做的話,本身要有雄厚財力。

 

租金打七折

不要以為手上單位收租一萬元,便可以這一萬元當成收入去供款。一間樓本身的租金收入可用來作供款用,但始終未來有租客遷出和丟空的可能,銀行會將租金收入打七折計算。月租一萬的單位,供款力只有七千。

 

出租物業按揭上限五成

即使名下只有一個單位,若向銀行申報以租金作供款,這個單位當然並非自用,按目前規定,按揭上限只有五成,即一個400萬元的收租物業,最多只能按出200萬元。從前可能可以套現一大筆錢,「full pay」另一間樓收租,現在這個操作難度大增。若兩邊要同時供樓,負擔也不可謂不重。

 

壓力測試

要成功申請按揭還要通過壓力測試,並非租金收入能抵銷按揭供款便能過關。例:

某單位銀行估值:  400萬元
每月租金收入:  1萬元
銀行計算收入: 7000元
壓力測試算式: 在實際利率加3厘後,供款只佔收入的六成
市面最優惠實際利率: 1.8%
收入六成: 7000*60%=4200元

 

若以利率4.8厘,還款期25年計,借72萬元,每月還款額為4,126元。

換句話說,若想單以租金收入去將物業加按,在七除八扣下,這個樓價400萬元的單位,最多只能套現72萬元。若要憑這400萬元的單位借足200萬元,根據以上公式,每月收入需要19,100元,扣除租金收入,業主需要證明另外每月收入有12,100元。

當然不少人的月入也超過12,100元,但這只涉及原本手頭收租物業加按後的供款,新一個收租單位在以200萬元支付首期後,仍需要供款。租金收入同樣只能七折計算,同樣需要通過壓力測試。另外,更要擁有良好的信貸紀錄。因為若信貸評級差,小則要承受較市面高的息率,情況嚴重的話可能會令銀行拒絕批出按揭。所以,今時今日想一開二,實在唔係話咁易!

【延伸閱讀:買400萬樓按九成 首期只需40萬? 少年你太年輕了

【延伸閱讀:了解置業流程七部曲 第一次買樓也安枕無憂

 

 

 

本網站內容乃僅為資訊性質用途而提供,而並無意圖向閣下提供財務意見及閣下不應依賴內容提供任何該等意見。關於網站所提供任何內容的評估及核實,以及在任何情況下,在基於該等內容作準而做出任何財務決定之前,閣下務必尋求專業人士的意見。

THE CONTENT IS PROVIDED FOR INFORMATIONAL PURPOSES ONLY AND IS NOT INTENDED TO PROVIDE FINANCIAL ADVICE TO YOU AND YOU SHOULD NOT RELY UPON THE CONTENT TO PROVIDE ANY SUCH ADVICE. YOU SHOULD SEEK THE ADVICE OF PROFESSIONALS REGARDING THE EVALUATION AND VERIFICATION OF ANY CONTENT PROVIDED ON THE SITE AND, IN ANY EVENT, PRIOR TO MAKING ANY FINANCIAL DECISIONS BASED ON SUCH CONTENT.

你知道自己的信貸狀況嗎?  由今日起開始監察自己的信貸狀況